http://taku.pporsche.biz/ 宅建取引主任者の資格試験を受ける前に必要な情報を集めました。宅建主任者は不動産業界以外の建設業や金融業などでも必要とされています。宅建主任者資格は社会的ニーズが高く、活用範囲が広い資格として人気です。あなたも宅建主任者になりたくなるブログです。 ja Copyright 2007 Mon, 30 Apr 2007 16:54:20 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 宅建の学習には独学のほか、資格スクールに通ったり通信教育を利用する方法があります。 独学の場合はしっかりと学習目標を立て、それに沿ってコツコツと努力する姿勢が大切です。学習意欲が失われないよう、目標は無理をしない程度のものにしましょう。また、最近ではコンピューターを用いて教育・学習を行う「ｅ?ラーニング」という学習法も出てきました。パソコンとインターネットに接続できる環境さえあれば、自宅以外でも好きな時間に学習ができるので、利用者も増えています。 独学が無理という人は、資格スクールに通うとよいでしょう。各スクールでは独自のカリキュラムに基づき、体系的に学習計画が組まれていますので効率的に学習することができます。土日に集中的に学習するコースのあるスクールもたくさんありますので、自分の都合に合ったスクールを選ぶとよいでしょう。ただし、毎週その時間帯に行かなければならないこと、そして費用もかかることは頭に入れておいてください。 最後に通信教育ですが、独学と変わらないように思えてもカリキュラムがしっかりと組まれていますし、学習漏れの心配もありません。やはり一人でコツコツと努力する姿勢は必要ですが、自分でうまく学習目標を立てられない場合などにおすすめです。 http://taku.pporsche.biz/30/post_42.html http://taku.pporsche.biz/30/post_42.html 30宅建取引主任者資格試験ガイド Mon, 30 Apr 2007 16:54:20 +0900 宅建試験で出題される問題のほとんどは法律に関係したものです。宅建攻略の鍵は、いかに「不動産取引に関連する法律を理解できるか」にかかっています。 ただし、やみくもに条文などを暗記しても覚えきれるものではありませんので、各種の法律を実際の不動産取引の場面と結びつけて理解するようにしましょう。基本となる参考書は自分でよく見て分かり易そうなものを選びます。そのほか、問題集もあればよいかと思われます。 注意したいのは、宅建に関する法律はしばしば改正されていますので、過去問題の解釈が現在の法律にそぐわないことが多いことです。 基本となる参考書とは宅建の入門書にあたるもので、一般的に「民法」「宅建業法」「法令上の制限」「そのほかの分野」の４つに分冊されていますが、重要となるポイントや法律が分かり易くまとめられています。 問題集の方は、過去５年分の試験問題が集められているものが多いようです。各問題ごとに詳しい解説が載っているものを選ぶとよいでしょう。 その他、試験直前対策として予想問題や模擬問題集などもあるとよいかもしれません。 http://taku.pporsche.biz/30/post_41.html http://taku.pporsche.biz/30/post_41.html 30宅建取引主任者資格試験ガイド Mon, 30 Apr 2007 16:53:44 +0900 不動産が生みだす賃料などの収益を裏付けとして有価証券を発行することにより、投資家などから直接資金調達を行う仕組みのことを不動産の証券化といい、不動産の運用益と売却益を投資家に分配します。 不動産を保有する企業にとってのメリットは以下のようになります。 ・不動産保有上のリスクを回避できる ・低コストでの資金調達が可能 ・オフバランスによる財務体質の改善、健全化 ・資金調達方法の多様化が図れる 一方、投資家にとっても以下のようなメリットがあります。 ・証券化商品の特性が明確化している ・投資家リスクの分散効果がある ・高格付けと高利回りが可能 なお、不動産証券化には２つのタイプがあります。 　 １．資産運用型 不動産証券化を目的に応じて類型化したもので、資産運用型不動産証券化とは、多数の投資家から資金を集め、それを一括して合同運用するファンドを組成し、投資の専門家が専門的判断のもとに不動産に投資・運用してその利益を分配することを目的として仕組みが構築されます。 資産運用型では、複数の不動産を対象にしており、また不動産の入れ替えも可能となります。 対応する法律には「投資信託及び投資法人に関する法律」などがあります。 ２．資産流動化型 不動産証券化を目的に応じて類型化したもので、資産流動化型不動産証券化とは、不動産を保有する企業などがＳＰＣ（特定目的会社）などに不動産を譲渡し、投資家に証券を発行して資金調達することを目的として仕組みが構築されます。 資産流動化型では、特定の不動産を証券化することを目的とし、原則として不動産の入れ替えはできません。証券化の対象となる不動産は限定されており、原則的にＳＰＣの設立条件は資本金が１０万円以上で取締役を１名以上置くことと定められています。運営は専門の運営会社に委託します。 対応する法律には「資産の流動化に関する法律」などがあります。 http://taku.pporsche.biz/60/post_40.html http://taku.pporsche.biz/60/post_40.html 60宅建主任者コラム Mon, 30 Apr 2007 16:51:17 +0900 ファンドの運用対象は「主として有価証券」に限定されていましたが、2000（平成１２）年５月の法改正（施行は同年１１月）により、不動産その他の資産にまで対象が拡大しました。改正に伴い､法律名も「証券投資信託および証券投資法人に関する法律」から証券という言葉が取れ、「投資信託および投資法人に関する法律」に改められました。 この法律により、不動産を投資信託の運用対象とすることができるようになり、「金融」と「不動産」が深く結び付いた一方、「所有」と「経営」は分離しつつあります。 ＲＥＩＴは、投資法人（不動産運用を目的とする会社）が投資家から集めた資金などでオフィスビルなど不動産を取得し、そこから生じる賃料などを分配するもので、個人にも手の届く金額（３０?１００万円程度）で不動産投資を可能にした金融商品のため、従来の特定の不動産物件だけを証券化する手法と比べ、はるかに多くの投資家を集めることができます。また、投資法人が発行するＲＥＩＴの有価証券は、株式と同様に市場で売買することもできますので、市場流動性にも優れています。 証券化ビジネスにおいては、地価よりも運用による収益性の有無が物件価格を左右しますので、不動産業者にとっても、「金融」という視点で物件を評価する力が必要となるでしょう。 http://taku.pporsche.biz/60/post_39.html http://taku.pporsche.biz/60/post_39.html 60宅建主任者コラム Mon, 30 Apr 2007 16:50:45 +0900 １０年以上も低迷期にあった不動産市場は、証券化の動きが現れたことにより活力を取り戻してきました。 不動産を保有する企業にとっても、投資家にとってもメリットがあるため、企業の本社ビルや賃貸オフィスビル、デパート、ホテル、賃貸マンション、ショッピングセンターなど多くの物件が証券化されています。 また、このように特定の資産の存在を前提とするＳＰＣとは別に、まず投資家から資金を集めた後、複数の不動産へ投資を行うというＲＥＩＴ（リート：不動産投資信託）もあります。 日本では2000（平成１２）年１１月に「投資信託及び投資法人に関する法律」が施行され、ＲＥＩＴの組成が可能となりました。日本版の不動産投資信託ということで、Ｊ-ＲＥＩＴとも呼ばれています。 １,４００兆円ともいわれる個人金融資産を獲得するため、金融業界が力を入れている商品が投資信託（ファンド）です。投資信託は投資家から集めた資金を１つにまとめ、運用のプロが債券や株式などで運用し、運用成果に応じて収益を分配するという金融商品です。Ｊ-ＲＥＩＴもこうした金融商品の一種です。 http://taku.pporsche.biz/60/post_38.html http://taku.pporsche.biz/60/post_38.html 60宅建主任者コラム Mon, 30 Apr 2007 16:50:22 +0900 1990年代以降の地価下落によって生じた巨額の不良債権を処理するため、金融機関は苦戦を強いられてきましたが、最近になってようやく債権処理も一段落し、復興を迎えつつあります。 金融のグローバル化やペイオフ全面解禁、銀行・証券・保険の相互参入などにより自由化が為され、同業種間の競争が激化するとともに、異業種からの参入も進んでいます。従来の不動産担保制度に頼るだけではこうした競争に勝ち残れなくなってきました。 そこで金融業界ではさまざまな商品やサービスの開発をしたり、審査機能を拡充するなど、新たなビジネスモデルへと移行することが必要とされています。 金融業界の競争激化により新たなに生まれたのが証券化ビジネスです。 日本では資産の流動化に対するニーズの高まりから、1998（平成１０）年９月に資産流動化法制の代表というべき「特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律」（旧ＳＰＣ法）が施行されました。 さらに2000（平成１２）年１１月には最低資本金の引き下げ（３００万円→１０万円）、登録制度から届制度への変更、特定目的信託制度の創設などにより利便性を増した「資産流動化に関する法律」（新ＳＰＣ法）の施行へと続きました。 ＳＰＣ法に基づく特別目的会社は「特定目的会社」と呼ばれ、他のＳＰＣと区別されています。 ここで、ＳＰＣ（Special Purpose Company：特別目的会社）とは、資産の流動化や証券化など特別の目的のために設立されるペーパーカンパニーのことです。 証券化を行うに際し、対象となる資産の原保有者から資産の譲渡を受け、株式や債券を発行するような特別の目的のために設立される会社を特別目的会社と呼びます。 「資産流動化に関する法律」（新ＳＰＣ法）に基づく特別目的会社は「特定目的会社」と呼ばれ、他のＳＰＣと区別され、頭文字をとってＴＭＫと呼ばれることもあります。 法人所得の９０％以上を配当すれば配当が損金扱いになるなど税法上のメリットがあり、業務が完了すると資産を出資者に分配するため、ＳＰＣは解散されます。 http://taku.pporsche.biz/60/post_37.html http://taku.pporsche.biz/60/post_37.html 60宅建主任者コラム Mon, 30 Apr 2007 16:50:01 +0900 国土交通省が導入した「定期借地権制度」と「定期借家制度」は、土地を有効に活用させ、不動産流通を活性化させるための政策です。 １．定期借地権制度　1992（平成４）年 定期借地権とは更新のない借地権制度で、これは一定要件の下で認められます。 借地期問を５０年以上とする一般定期借地権、期間３０年以上で期間終了により借地上の建物を土地の貸主に有償で譲渡する（以後、借地人はその建物を賃貸することはできる）建物譲渡特約付借地権、期間１０年以上２０年以下で専ら事業用の建物の敷地として使用する事業用借地権の３つのタイプがあります。 メリットとしては、借地人が安く住宅を建てられること、土地所有者にとっては維持管理の税コストが削減されること、不動産会社などにとっても「定期借地権付住宅」として多くの顧客に提供できることなどがあります。 ２．定期借家制度　2000（平成１２）年 契約で定めた期間の満了により、契約は更新されることなく借家契約が終了する契約を「定期借家契約」といいます。 従来型の借家契約では、正当な事由がない限り家主から契約更新を拒否することはできませんでした。 2000（平成１２）年３月１日以降に借家契約をする場合は、家主と借家人の双方の話し合いで「従来型の借家契約」と「定期借家契約」のいずれかを選択できることになっています。 http://taku.pporsche.biz/60/post_36.html http://taku.pporsche.biz/60/post_36.html 60宅建主任者コラム Mon, 30 Apr 2007 16:49:14 +0900 総務省統計局が行った2003（平成１５）年住宅・土地統計調査によれば、全国の総住宅数は５,３８７万戸、総世帯数は４,７２２万世帯となっており、総住宅数が総世帯数を６６４万上回っています。 このうち、マンションなどの共同住宅は全体の４０％を占める１,８７２万戸、戸建住宅は５６.５％の２,６４８万戸となります。持ち家率は６１.２％でした。 三大都市圏だけでみると、共同住宅の割合は５０.８％、持ち家率は５６.６％です。 バブル崩壊までは持ち家志向が大きかったものの、地価が暴落して資産価値が望めなくなったことから、国土交通省でも賃貸住宅政策をより重視するようになってきました。 2005（平成１７）年の住宅政策改革要綱では、中古住宅ならびにリフォーム市場の形成に向けた各種施策をより一層拡充することなどが謳われています。 http://taku.pporsche.biz/60/post_34.html http://taku.pporsche.biz/60/post_34.html 60宅建主任者コラム Mon, 30 Apr 2007 16:47:37 +0900 総務省統計局が行った2003（平成１５）年住宅・土地統計調査によれば、全国の総住宅数は５,３８７万戸、総世帯数は４,７２２万世帯となっており、総住宅数が総世帯数を６６４万上回っています。 このうち、マンションなどの共同住宅は全体の４０％を占める１,８７２万戸、戸建住宅は５６.５％の２,６４８万戸となります。持ち家率は６１.２％でした。 三大都市圏だけでみると、共同住宅の割合は５０.８％、持ち家率は５６.６％です。 バブル崩壊までは持ち家志向が大きかったものの、地価が暴落して資産価値が望めなくなったことから、国土交通省でも賃貸住宅政策をより重視するようになってきました。 2005（平成１７）年の住宅政策改革要綱では、中古住宅ならびにリフォーム市場の形成に向けた各種施策をより一層拡充することなどが謳われています。 なお、土地を保有することがリスクとなる現在、土地をいかに活用できるか、という点が住宅産業でも成功のポイントとなっています。 なかでも賃貸住宅を建てることが一番の人気となっていますが、最近の住宅メーカーはただ建てるだけでなく、建てた賃貸住宅を一括して借り上げ、入居者募集から賃料の徴収、そしてメンテナンスにいたるまで、経営業務全般をオーナーに代わって代行するところも増えてきました。 こうしたシステム作りには、多くの関係業界や専門家と連携することが必要となります。 また、経営ではなく流通業に乗り出している会社は、収支見込のある土地を斡旋して賃貸住宅のオーナーへと導いています。 http://taku.pporsche.biz/60/post_35.html http://taku.pporsche.biz/60/post_35.html 60宅建主任者コラム Mon, 30 Apr 2007 16:47:37 +0900 住宅の需要は頭打ちとなりましたが、より品質や性能の高い住宅を望む声は高まっています。業界ではこの声を受け、ＩＴ化や省エネ化を図った住宅や、高齢者や障害者にも優しいユニバーサルデザインを取り入れたバリアフリー住宅などの新商品を開発して各社がしのぎを削っています。 そして新たな展開として、将来住宅市場の３分の１を占めることになるであろう「リフォーム」事業も期待されています。 資産運用面でも注目を集め、専門知識を持つ人材の登用が増えているほか、不動産業との連携を図る動きも見られます。 また、 欧米では３?４世代にわたって住宅を使用するのに対し、日本では築後１５年ほどで資産価値が大幅に下落し、耐久性にも問題がある住宅がほとんどでした。 1990年代の地価暴落やデフレ経済の進行によって、長く快適に暮らせる住宅を切望する人々が多くなったことを受け、2000（平成１２）年に「住宅品質確保の促進等に関する法律（品確法）」が施行されました。 これにより、業者は新築住宅の耐久性や品質を保証することを義務付けられ、日本の住宅づくりが画期的に変化するきっかけとなったのです。 http://taku.pporsche.biz/60/post_33.html http://taku.pporsche.biz/60/post_33.html 60宅建主任者コラム Mon, 30 Apr 2007 16:47:09 +0900 住宅購入の際に評価基準となるものがないことや、欠陥住宅によるトラブルの多発などの問題を受け、2000（平成１２）年４月１日に「住宅品質確保の促進等に関する法律（品確法）」が施行されました。 この法律は新築住宅の購入者を保護し、質の高い住宅づくりをすすめるためにつくられたもので、これまで２年程度が多かった瑕疵（かし）担保責任期間を１０年に義務化するとともに、多種多様な工法の性能を横並びに比較できる「住宅性能表示制度」と、万一のトラブル発生には迅速に解決を図るための「指定住宅紛争処理機関」が創設されました。 この法律によって、一般消費者は今まで以上に安心して住宅に住むことができるようになりました。 「住宅品質確保の促進等に関する法律（品確法）」には３つの柱があります。 １．住宅性能評価および表示制度 新築住宅の基本的な性能がどれくらいなのかを、様々な工法、構造、施工者の別によらないで共通に、誰もが納得できるように客観的に示し、それを第三者が確認することを通じて表示させる制度です。 日本住宅性能表示基準は９分野２８事項から成り立ち、これに従って物件の評価を行った上で「性能評価書」に記載し、住宅購入者に交付するしくみとなっています。 ２．１０年間の瑕疵（かし）担保責任 「瑕疵」とは「欠陥」とほぼ同じ意味で、引き渡す新築住宅の品質・性能として当初契約した内容と異なることをいいます。 例としては、設計図書に従った施工（工事）が行われていなかったり、住宅が最低現有すべき性能が確保されていない場合には瑕疵として取り扱われることとなります。雨漏りなど明らかな施工不良も瑕疵になります。 したがって、設計図書通りにつくられているのであれば瑕疵にはなりません。もちろん、工事途中に設計変更を申し入れて互いに了解済みのものも瑕疵ではありません。 上で述べた瑕疵が築後１０年以内に見つかった場合、業者は無償で保証することが義務付けられています。 ３．指定機関による紛争処理体制の整備 各都道府県の弁護士会、建築士会などが受け皿となり、指定住宅紛争処理機関が設置されます。 指定住宅性能評価機関から建設住宅性能評価書（完成時の性能評価書）を受けた住宅（評価住宅）についてのトラブルは、紛争処理機関が調停・斡旋・仲裁を行います。評価住宅については１?２万円程度で手軽かつ迅速に、弁護士や建築士による紛争処理を受けられるという大きなメリットがあります。 http://taku.pporsche.biz/60/post_32.html http://taku.pporsche.biz/60/post_32.html 60宅建主任者コラム Mon, 30 Apr 2007 16:46:07 +0900 戦後の日本復興に伴い、バブル期に至るまで土地の価格は常に上がり続けたため、「土地本意主義」という不動産を担保とした銀行からの融資を背景に、日本の企業は大きく成長することができました。しかしバブルが崩壊し、地価が暴落して残ったものは膨大な不良債権でした。 投資家が収益性の高い賃貸物件に投資し、配当を受ける「不動産の証券化」は、バブル期までの地価上昇を前提とした「保有する不動産」から「利益を生み出す不動産」へと考え方が転換した証でしょう。 不動産の担保価値に変わりはありませんが、不動産の「収益性」が新たな評価基準として加えられたことで、今後のビジネスチャンスにもつながっていきます。 国内総生産の３?５％を占める住宅産業は、大手から小規模工務店まで約１０万社あり、着工件数が景気の動向を左右するほど経済的波及効果は大きいものです。 2003（平成１５）年住宅・土地統計調査によれば、全国の総住宅数は５,３８７万戸、総世帯数は４,７２２万世帯となっており、総住宅数が総世帯数を６６４万上回っています。 少子化が進んでおり、今後人口が減少するであろうことを考えると、住宅の需要は既に頭打ちといったところでしょう。今後は住宅の量より質が問われる時代となります。業界ではリフォームなどの新事業を拡大したり、強化するという動きが見られるようになってきています。 http://taku.pporsche.biz/60/post_31.html http://taku.pporsche.biz/60/post_31.html 60宅建主任者コラム Mon, 30 Apr 2007 16:45:21 +0900 不動産投資信託「ＲＥＩＴ（リート）：Real Estate Investment Trust」とは、投資家から集めた資金を主として不動産など（不動産証券化商品を含む）で運用する投資信託です。 欧米では、ＲＥＩＴはすでに一般的な金融商品となって取引所にも上場され、個人投資家も多数投資しています。 日本では2000（平成１２）年１１月に「投資信託及び投資法人に関する法律」が施行され、ＲＥＩＴの組成が可能となりました。日本版の不動産投資信託ということで、Ｊ-ＲＥＩＴとも呼ばれています。 不動産投資は、これまで個人の投資家にはあまりなじみのなかったものですが、Ｊ-ＲＥＩＴの登場によって証券投資の形で行うことが可能になりました。 不動産投資信託のメリットは、不動産の賃貸料が定期的で短期間には大幅に変動しないため、投資家に支払われる分配金が比較的安定している、値動きが相対的に小さい点が挙げられています。また、賃貸料などは物価とともに値上がりする傾向にあるため、インフレに強いとも言われています。 不動産会社にとっても、新たなビジネスを開拓でき、不動産開発にも勢いをつけられるので双方にメリットのある商品となっています。 http://taku.pporsche.biz/60/post_30.html http://taku.pporsche.biz/60/post_30.html 60宅建主任者コラム Mon, 30 Apr 2007 16:44:51 +0900 「不動産の証券化」とは、不動産を裏付けとする有価証券（不動産からの収益を裏付けとした配当を受ける権利を有する証券）を発行することによって資金調達を行うことです。 このような「不動産の証券化」を進めることには、 ・資金調達の手段として、金融機関からの融資による相対型に加え、資本市場から直接調達する市場型の道を開くこと ・保有不動産を分離することにより、事業者にとって資産圧縮ができること ・１,２００兆円と言われる日本の個人金融資産に、不動産投資市場という新たな運用の道を開くことにより、都市の優良なストック形成を図れること ・不動産投資市場への資金が流入することにより、不動産市場の活性化が図れること ・フィー・ビジネス（手数料収入による経営）という不動産業の新たな展開が期待できること ・不動産市場の透明性、規律性が向上する効果が期待できること の意義があります。 http://taku.pporsche.biz/60/post_29.html http://taku.pporsche.biz/60/post_29.html 60宅建主任者コラム Mon, 30 Apr 2007 16:43:57 +0900 登録免許税などの軽減、譲渡損失繰越控除制度などの土地・住宅税制度改革や2003（平成１５）年に決定された「都市再生プロジェクト（第５次・第６次）」、地価の下落底打ちと経済の復調が相まって、不動産流通は本格的に活性化し始めました。 また、国土交通省による「中古住宅の性能評価制度」により、中古住宅の取引市場にも劇的な変化が訪れることでしょう。 2000（平成１２）年に施行された「住宅品質確保の促進等に関する法律」は、新築住宅の品質や耐久性を１０年間保証するもので、性能の優れたこれら大量の住宅が今後中古優良物件として出回るであろうことも予測できます。 経済は復調に向かっていますが、少子高齢化などの影響でバブル期のような大きな不動産市場の成長は望めなくなりました。 今後課題となるのは、いかに効率よく収益性を上げるかという点にかかっています。そのためには、顧客に満足してもらえるような商品やサービスを充実させることが鍵となります。 たとえば、専門家と連携して相続や税金、資産運用などのコンサルティングを行ったり、インターネットを活用して物件情報を充実させるなど、ライフスタイルの変化や多様化する不動産ニーズに合ったサービスを常に考え、提供していく姿勢が大切なのです。 http://taku.pporsche.biz/60/post_28.html http://taku.pporsche.biz/60/post_28.html 60宅建主任者コラム Mon, 30 Apr 2007 16:43:17 +0900